一、參考案例1：臺灣臺北地方法院105年度訴字第3744號判決
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，及買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條第1項、第359條、第360條分別定有明文。
（二）查系爭契約附表之「標的物現況說明書」，賣方即被告於編號17「本棟建物是否有傾斜」項目，勾選「否」（見卷一第12頁中段）之事實，為兩造所不爭執，堪認被告於締約時，已向原告表示系爭房屋並無傾斜情事。次觀諸現況說明書之全文，並未就傾斜之說明連用「保證」文字，亦未以其他方式表示保證「無傾斜」而又足與其他不具保證意涵之單純說明有所區別，衡諸交易常情，堪認被告就現況說明之真意，應僅止於表明系爭房屋預定效用為「無傾斜」，非被告就「無傾斜」乙事表示願依民法第360條規定負更重之保證責任。
（三）次查原告主張系爭房屋傾斜之事實，業已提出莊忠鵬土木技師事務所105年2月25日出具之鑑定報告書附卷為據（見本院卷一第19至29頁），該報告鑑定結果為「本案前後方向之最大傾斜率為1/112，傾斜率介於1/40~1/200，所以會有使用不便之情形」（見卷一第23頁），核與原告與鄰居王先生之對話內容中，王先生亦提及二十多年前即疑有傾斜問題，但未作鑑定等情大致相符，有該對話內容譯文在卷可考（見卷一第142頁反面至第143頁），則系爭房屋確有傾斜情事，洵堪認定。雖被告以鑑定報告測量方式係利用崁燈孔作該點之底版水準測量，但檢送之相片無法判斷水準儀頂端已接觸版底，故其量測之高程令人存疑，且系爭標的物水準測量，應係以「樑底」水平測量操作，但莊忠鵬土木技師卻選擇有爭議之「版底」作為水準測量等情為由，主張鑑定結果不足採信，惟查證人莊忠鵬業已到庭說明系爭房屋無法用垂直線測量，故採水準儀測量，而其測量頂板，係因頂板較地板更不容易變動，再以測量八個點之方式降低誤差等語，敘明選用鑑定方法之考量，並以量測八個不同位置之數值再平均計算之方式，降低操作所發生之誤差，有本院106年3月10日言詞辯論筆錄可考（參見卷一第110至111頁），自難認鑑定方法有何不可採信之瑕疪。
（四）次按系爭房屋既有達1/112之傾斜，已如前述，衡諸一般經驗，傾斜如未加修復，終將使傾斜之勢日漸加鉅，造成更嚴重之問題，堪認系爭房屋因傾斜，確有導致減少使用價值或房屋滅失風險，與「無傾斜」房屋不能相提並論，當屬未達契約預用效用之瑕疪。又證人莊忠鵬證稱，伊研判傾斜事態應該已經發生於十年以上等語，有本院上揭言詞辯論筆錄可稽，亦足認傾斜瑕疪，於契約成立時，業已存在，且非屬依通常程序檢查所能發現者，嗣原告於取得莊忠鵬105年2月15日之鑑定報告後，旋於同年3月29日向被告發存證信函，通知系爭房屋有傾斜之瑕疪，相距不過月餘，衡情已屬「即刻」通知。雖被告另主張該存證信函未合法送達，原告怠於通知，視為承認所受領之系爭房屋無瑕疪等情，惟查原告通知被告之存證信函係因被告「招領逾期」而退回，有該存證信函信封及回執相片2頁在卷可考（參見卷二第39-40頁），堪認被告未受通知係可歸責於被告之事由，非原告怠於作為，按諸民法第360條之立法意旨，自應認原告並未怠於通知，故被告主張依民法第356條規定，視為原告承認所受領之物無傾斜之瑕疪等情，亦非可採。
（五）按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量，有最高法院86年度台上字第1615號判決意旨可供參照。查原告就系爭房屋傾斜，雖請求被告賠償1,875,000元，惟經審酌被告提出之國泰不動產估價師聯合事務鑑價報告內容（見卷一第224頁及外置之鑑定報告書）：最大斜率為1/112之案例A（見該報告書第60頁）減損價值9.93%，最大斜率為1/40之案例B減損價值12.20%，最大斜率為1/143之案例C減損價值9.93%，經鑑定估算認勘估標的之不動產價值減損率為10.11%；正常無瑕疪建物總價為12,309,391元（見該報告書第60頁）等情，以及系爭契約之價金為1,250萬元，與前揭鑑價報告所指正常無瑕疪建物總價尚屬相當，併同系爭房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值之資產，而傾斜對房屋價值減損之影響，在於傾斜之勢萌發時，即可預見未來減損或滅失風險日增，致房屋即刻反映交易性貶值問題，縱本件原告就其實際生活之不便未有證明，亦另涉修復、排除之技術性貶值問題，與交易性貶值分為不同考量；房地合一使用，得合併評估貶值等一切情狀，核原告請求減少價金於相同上揭鑑定報告所指10.11%減損率範圍內之1,263,750元（計算式：1,250萬元X10.11%）為有理由，逾此範圍為無理由。。

二、參考案例2：臺灣士林地方法院107年度訴字第1075號判決
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。本件系爭房地經送請台北市結構工程工業技師公會鑑定後，依該公會108年7月17日（108）北結師銘（十三）字第1080672號函檢送之鑑定報告書，認「鑑定標的物現況室內樓版則有明顯傾斜現象，外牆面垂直測量最大傾斜量為1/52」，原告主張系爭房地有傾斜之瑕疵，此部分應堪採信。
（二）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號及99年度台上字第1972號判決意旨參照）。本件買賣標的之系爭房屋既存有上開傾斜瑕疵，已如前述，則原告主張得依民法第359條之規定請求被告減少買賣價金，於法自無不合。原告主張系爭房地因傾斜瑕疵所造成之價值減損部分，經囑託中亞不動產估價師事務所鑑定，依該所109年2月4日中字第20020401號函（本院卷第344頁）檢送之不動產估報告書，依買賣當時即106年11月之市場價格，系爭房地因傾斜造成減損之價格為157萬455元。
（三）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。系爭房地存有傾斜之瑕疵，致系爭房地市場交易價值受有157萬455元之減損，應由被告負出賣人物之瑕疵擔保責任。而原告於107年2月經由裝潢人員告知系爭房地有傾斜後，即透過許顯彬向被告反應，此有原告提出之簡訊對話內容（本院卷第114、115頁），原告並於107年6月20日起訴對被告主張瑕疵擔保責任而請求減少買賣價金，則系爭房地之買賣價金應減少157萬455元。被告既不爭執已受領原買賣價金全部款項，上開經減少之價金部分即屬原告溢付而為被告超額領得，被告就此超額領得之款項，係核無法律上原因而受有利益，並原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告返還經減少之價金，應屬有據。

三、參考案例3：臺灣士林地方法院105年度訴字第1402號判決
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條亦有明定。
（二）有關系爭房屋之傾斜率若干部分，經本院囑託新北市建築師公會鑑定，嗣由鑑定人鄭豐年建築師於106年6月29日、9月5日進行會勘，並於系爭房屋及相連棟房屋（即6弄2號、8、12號房屋）外之柱角，取4點T1至T4為測點，以經緯儀勘測標的物之垂直情形，及於系爭房屋室內取7點L1至L7為測點，進行水平測量，其結果最大傾斜率為測點T1（即6弄2號房屋外柱角）之1/108，顯示系爭房屋有輕微傾斜變化，依鄰房相關鑑定手冊內容，其傾斜率屬第二級（1/200＜X≦1/100），此有該公會107年11月1日新北市建師鑑字第416號鑑定報告書在卷可稽（見該報告第4頁、測量照片、附件六及七），堪認系爭房屋之傾斜率，須由專業人士依其專業於室內、外各取測點多點後，以經緯儀等專業儀器進行垂直、水平測量，始能得知。
（三）又原告於102年10月26日之標的物現況說明書，其中「本棟建物是否有傾斜」欄，勾選「否」，此有原告提出之說明書在卷可稽（見本院卷(一)第149頁），且兩造均不爭執該說明書為系爭契約之附件，亦不爭執系爭房屋於102年11月25日最大傾斜率為1/108（見本院卷(一)第254、294頁），則該說明書即為系爭契約之一部分，具有拘束兩造之效力，被告已保證系爭房屋無傾斜之瑕疵，惟於102年11月25日訂約時系爭房屋缺少被告所保證無傾斜之品質，然兩造就此品質之欠缺於訂約時未見有所議價，可知系爭契約之買賣價金1,700萬元，並未將該傾斜率計入其內。而新北市建築師公會鑑定報告結論固記載系爭房屋傾斜未超過1/100，現場勘查時未發現有結構上之損壞或瑕疵，尚未危及安全，且領有使用執照，不影響耐震性結構安全等語（見該報告第4頁），然此僅能證明該傾斜率尚未危及系爭房屋居住及結構安全，非謂不影響居住其內者之生活品質及系爭房屋之市場交易價額。且經本院囑託台北市不動產估價師公會鑑定，嗣由巨秉及麗業不動產估價師聯合事務所（下統稱巨秉估價師事務所）進行鑑定，結論認在修復可能性方面，因標的屬區分建物，如欲進行全面的修復工程須經由他區分所有權人同意，故權利上之修復可能性低，且因實施修復工程不具經濟效益，故在經濟上之修復可能性亦低。此外，建物瑕疵屬交易重大資訊，交易上習慣揭露，但市場上潛在買方知悉標的具有瑕疵之可能性不高，而瑕疵標的在市場上具有充足之替代品，就區域特性而言，潛在買方在市場上搜尋確定無傾斜瑕疵之替代品難度中等，在有替代選擇時，仍會避免購入瑕疵標的，且傾斜瑕疵對於銀行仍具有較高之承貸風險，融資困難，故經採污名效果顯著性分析，勘估標的之瑕疵問題在修復可能性、修復完善度、資訊揭露度、市場替代性、融資困難度等五項測試指標皆有顯著的污名效果，故可能造成市場交易價值減損，此有該事務所108年6月12日鑑定報告書在卷可稽（見該報告摘4）。又房屋與土地法律上雖係各別不動產，惟房屋實際上與土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，期間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣均以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格，此由系爭契約第3條亦約定系爭房地總價為1,700萬元，並未就土地、房屋分別約定價額（見本院卷(一)第19頁），亦可得證。因此，系爭房屋坐落之土地縱未有傾斜之瑕疵，惟依前揭說明，系爭有瑕疵房屋存在於土地之期間，系爭土地實無從為其他利用，系爭房屋既具有前述瑕疵，系爭土地自同受影響。綜上，足證系爭房地因有上開傾斜之瑕疵，而有減少其價值及居住品質之瑕疵，難認為無關重要，被告仍以前詞辯稱該瑕疵不影響耐震性結構安全，系爭房屋仍具有通常效用云云，自非可採，其依民法第354條規定，自應負物之瑕疵擔保責任。